האם אפשר לתמחר שיקולים ערכיים ברכישת דירה?

במאמר אני מציג מודל החלטה פשוט שפיתחתי המאפשר לכל מי שמתלבט אם לקנות דירה או לשכור דירה. המודל מציג כלים פיננסים לקבלת החלטה בצד שיקולים ערכיים-רגשיים המשפיעים על קבלת ההחלטה.
הכתבה המקורית פורסמה בעיתון דה-מרקר.

בשבועות האחרונים פורסמו ב-MarketMoney שתי כתבות בעניין כדאיות ההשקעה בדירה – “3 מיתוסים על רכישת דירה” ו”איפה משיגים 8% בשנה?“. הכתבות בדקו, תחת הנחות שונות, את האלטרנטיבה של קניית דירה לעומת שכירות, וניסו לזהות מי מהן עדיפה.

בכתבה הראשונה (“3 מיתוסים”) נכתב כי משפחה המשקיעה הון של 100 אלף דולר בתיק השקעות שמניב תשואה של 8% בשנה תכפיל את הונה בתוך תשע שנים. משפחה זהה שמשקיעה אותו הון (100 אלף דולר) בקניית דירה, ולוקחת גם משכנתא של 100 אלף דולר בריבית של 5% לשנה, תסיים להחזיר את המשכנתא רק לאחר 18 שנה – כלומר בזמן כפול. הוצאות הדיור של שתי המשפחות זהות (3,000 שקל בחודש – על החזר משכנתא או על שכר דירה) והן גרות בדירה זהה.

בכתבת ההמשך (“איפה משיגים 8%”) נבדקו שתי הנחות נוספות: מה יקרה אם החיסכון יניב תשואה של 6% בלבד; ומה יקרה אם המשכנתא תילקח בריבית נמוכה יותר, של 4% למשל. בחישוב הזה ההון של המשפחה השוכרת יוכפל בתוך 12 שנה, ואילו המשפחה שרכשה דירה תסיים להחזיר את המשכנתא אחרי 16 שנה. גם כאן, לפחות מבחינה פיננסית, אופציית השכירות עדיפה.

ברצוני לפתח את הניתוח הכלכלי שהוצג, ולמדוד את ההפרש בין האלטרנטיבות – כאשר הבסיס להשוואה אינו מספר השנים, אלא ההון שנצבר על ידי כל משפחה. המודל שבו השתמשתי הוא מודל שפתוח לכל תסריט אפשרי.

המודל המורחב מאפשר לשנות מגוון פרמטרים בהתאם להנחות הסובייקטיוויות של כל אחד. הוא יכול לשנות את מחיר הדירה, את תנאי המימון (ריבית המשכנתא, סכומה, תקופת ההחזר שלה); את אלטרנטיבות השכירות המתאימה; את התשואה החזויה על ההשקעות (5%?, 8%?); ואת התחזית לגבי עליית הערך הצפויה לדירה שרכש, אם בכלל.

המודל הפתוח משווה גם בין שתי האלטרנטיבות – “לקנות או לשכור” – בנקודת הזמן של סוף תקופת המשכנתא. במועד זה הוא משווה את ההון הצבור בידי כל משפחה.

ניתוח רגישות של יחס הריבית והתשואה:

עודף (חוסר) ההון הצבור לאחר 18 שנה באופציית השכירות על פני אופציית הקנייה:

למשפחה שבחרה באלטרנטיבת הקנייה, יש במועד פירעון המשכנתא נכס יחיד – דירה נטולת חובות, בעלת שווי מסוים, התלוי בתנודות המחירים בשוק הדירות. מכיוון שהמודל מאפשר לבחור משכנתא בריביות משתנות ובתשלומים חודשיים משתנים, המשפחה שרכשה את הדירה צוברת גם חוב שמנוכה משווי הדירה, או חיסכון שמתווסף לתיק הנכסים שלה. לצורך העניין נניח כי שיעור הריבית שצובר החוב (או החיסכון) זהה לריבית שלפיה משולמת המשכנתא.

באלטרנטיבת השכירות, הנכס היחיד שיש למשפחה הוא ההון הראשוני שהושקע והתשואה שהושגה עליו. לפיכך, המודל מאפשר ניתוח של כמה תרחישים, גם אופטימיים וגם פסימיים, ומסייע בקבלת ההחלטה אם לקנות או לשכור.

לצד הפרמטרים המשתנים, מניח המודל כמה פרמטרים כקבועים – אין אינפלציה, שער הדולר לא משתנה ומחירי השכירות לא משתנים.

הניתוח כלכלי – ההכרעה סובייקטיווית

הטבלה המצורפת מציגה ניתוח תרחישים שונים, ומראה לאן מתגלגל ההון של כל משפחה בהתאם להם. ההנחות בבסיס החישוב הן אלו: עלות הדירה היא 200 אלף דולר; רכישת הדירה מבוצעת ב-50% על ידי הון עצמי (100 אלף דולר) והשאר בהלוואת משכנתא; תקופת המשכנתא היא 18 שנה; ועליית ערך הדירה נטו (לאחר הוצאות תחזוקה ובלאי) היא 1.5% לשנה. בהתאם להנחה זו, שווי הדירה לאחר 18 שנה הוא 262 אלף דולר.

בהתאם להנחות אלו המודל מראה כי נקודת האיזון הכלכלית בין האלטרנטיבות מתקיימת כאשר הריבית המשולמת על המשכנתא היא 5.2%, בעוד שהתשואה המושגת על ההשקעה היא 5.5%. בכל מקרה שבו המשפחה שוכרת דירה ומצליחה להשיג על תיק ההשקעות תשואה של 6% או יותר, אופציית השכירות תניב לה בסוף התקופה חיסכון גבוה יותר משווי הדירה.

מטבע הדברים ברכישת דירה למגורים נכנסים גם שיקולים רגשיים וכלכליים שקשה לכמת בצורה כספית. אלה שיקולים בנוסח “כמה שווה לי השקט הנפשי לגור בבית משלי”, או: “מה הסיכון שאם לא אקח עכשיו את הכסף שמציעים לי ההורים, הם לא ייתנו לי אותו אחר כך”. אלו שיקולים שאין להתעלם מהם. שיקולים אלו ניתן לראות בטבלה נוספת.

כדי לפשט את ההחלטה המורכבת – לקנות או לשכור (ויש שיגידו: לקנות או לדחות), ייתכן כי מוטב לקבל אותה בשני שלבים. בשלב הראשון כדאי לבצע ניתוח כלכלי טהור בעזרת המודל, כדי לדעת מה ההפרש הכספי בין שתי האלטרנטיבות. בשלב השני, אפשר להכניס את השיקולים הרגשיים / פסיכולוגיים, ולבדוק באיזו אלטרנטיבה הם תומכים.
אם הם מחזקים את הניתוח הכלכלי, ההחלטה קלה. אם השיקולים הרגשיים מנוגדים לתוצאות הניתוח הכלכלי, אפשר לנסות לכמת אותם – ולבחון לאן נוטה הכף. ברור שההחלטה כאן תהיה סובייקטיווית.

נניח, למשל, שהבדיקה הכלכלית תוביל למסקנה שאופציית השכירות עדיפה, וכי לעומת קנייה היא מעניקה פער של 20 אלף דולר אחרי 18 שנה. משפחות רבות יכולות להחליט שזהו סכום ששווה לשלם תמורת התועלת הרגשית שקיימת ברכישת דירה למגורים. ואם זה בדיוק הסכום שההורים מוכנים לתת כמענק אך ורק בעבור רכישת דירה, אז השיקול לטובת קניית דירה יהיה מכריע.

להלן מודל ההחלטה המשוקלל. קרא מימין לשמאל:

לסיכום, אומר שההחלטה אם לקנות דירה ומתי מורכבת. זו אחת ההחלטות החשובות שעומדת בפני כל אזרח וכל משפחה. מכלול הנעלמים גדול ואי הוודאות מקשה על קבלת ההחלטה. המודל שמוצע כאן יכול לשמש ככלי עזר להחלטה אבל אי אפשר להסתמך רק עליו.

עומד בפני דילמה אם לקנות או לשכור דירה? צור קשר לפגישת ייעוץ

נקודת איזון:
הנקודה שבה שני תרחישים שונים או שתי פעולות שונות ייתנו את אותה התוצאה. במקרה שלנו – הנקודה שבה נוצר שוויון בין שתי האלטרנטיבות: השקעה בדירה או השקעה בנכסים פיננסיים אחרים נושאי תשואה

אגב, המודל יכול לתמוך גם בהחלטה עבור מי ששוקל לקנות דירה כהשקעה פיננסית. במקרה כזה צריך להביא בחשבון סיכונים הקשורים בהשכרה, כגון מה יקרה אם הדירה לא תושכר או אם השוכרים לא ישלמו.

הנחות המודל:

1. באופציית הקנייה: שווי הדירה – 200 אלף דולר. מימון הדירה – 50% בהון עצמי ו-50% במשכנתא. שווי הדירה עולה ב-1.5% בשנה – ל-262 אלף דולר אחרי 18 שנה.
2. כשהריבית על המשכנתא גבוהה – המשפחה צוברת חוב; כשהריבית נמוכה – יש לה חיסכון. החוב או החיסכון מתוספים לשווי הדירה.
3. באופציית השכירות: ההון העצמי – 100 אלף דולר – מושקע ומניב תשואה שנתית.

איך מתבצע תהליך אימון עסקי